Unentgeltliche Übertragung von Grundstücken:
Berechnungsgrundlagen und Beispiele


Die vom Gesetzgeber beschlossenen Veränderungen im Bereich der Grunderwerbsteuer können für den Laien als durchaus komplex bezeichnet werden. So dient als Basis für die Berechnung der Grunderwerbssteuer bei unentgeltlichen Übertragungen künftig der Grundstückswert. Dieser wird entweder einem geeigneten Immobilienspiegel entnommen oder auf Basis des dreifachen Bodenwertes nach Bewertungsgesetz zuzüglich des Wertes des Gebäudes berechnet. Wird durch ein Gutachten festgestellt, dass der Wert niedriger ist, so kann dieser angesetzt werden.

Bei allen unentgeltlichen Übertragungen kommt künftig folgender Stufentarif zur Anwendung:

  • Bis 250.000,-- 0,5 %
  • Für die nächsten 150.000,-- 2,0 %
  • Darüber hinaus 3,5 %

Diese neue Regelung ist künftig nicht nur bei Übertragungen im engeren Familienverband anzuwenden, sondern gilt grundsätzlich für alle unentgeltlichen Übertragungen, etwa bei Übergabe an Privatstiftungen oder bei Schenkung an fremde Dritte. Erfolgen innerhalb von fünf Jahren mehrere unentgeltliche Übertragungen zwischen denselben natürlichen Personen, so werden diese Beträge zusammengerechnet und von diesem Wert mittels Stufentarif die Steuer errechnet. 

 

Übernommene Schulden, geänderter Freibetrag und Berechnungsbeipiele

Das neue Gesetz regelt auch den Umgang mit übernommenen Schulden. Betragen diese bis zu 30 Prozent des Grundstückswertes, so ist der Vorgang als unentgeltlich zu behandeln und die Belastungen spielen bei der Steuerberechnung keine Rolle. Liegen die übernommenen Belastungen bei zumindest 70 Prozent des Grundstückswertes, so ist von einem entgeltlichen Erwerb auszugehen und die dafür fällige Grunderwerbssteuer wird mit 3,5 Prozent der übernommenen Belastung festgesetzt. Liegen die Belastungen zwischen 30 und 70 Prozent, so ist der Vorgang in einen entgeltlichen und in einen unentgeltlichen Teil (zum Stufentarif) aufzuteilen. Übertragungen im Familienverband oder nach Todesfall werden immer als unentgeltlich behandelt, auch wenn Schulden und Belastungen mit übertragen werden. 

Bei begünstigen unentgeltlichen Betriebsübertragungen erhöhte sich der Freibetrag von 365.000 auf 900.000 Euro. Nach Abzug des Freibetrages kommt der Stufentarif zum Einsatz. Die Grunderwerbssteuer ist allerdings mit max. 0,5 Prozent des Grundstückswertes begrenzt. Somit ist bis zu einem Grundstückswert von 1.375.000 Euro ist der Stufensatz günstiger, darüber hinaus die 0,5 Prozent-Deckelung. 

Bei Umgründungen fallen künftig 0,5 Prozent des Grundstückswertes als Steuern an. Die Grunderwerbssteuerpflicht bei Übertragung aller Anteile bzw. wegen Vereinigung aller Anteile tritt künftig bereits bei 95 Prozent  der Anteile ein. Voraussetzung für den erstmaligen Durchgriff ist allerdings ein Erwerbsvorgang. Werden in Personengesellschaften mit Grundbesitz innerhalb von fünf Jahren 95 Prozent der unmittelbar gehaltenen Anteile auf neue Gesellschafter übertragen, wird die Grunderwerbssteuer in Höhe von 0,5 Prozent des Grundstückswertes fällig. 

BERECHNUNGSBEISPIELE

Beispiel:
Ein Vater schenkt seinem Sohn ein Zinshaus (Einheitswert: 100.000 Euro, Grund­stückswert: 1.000.000 Euro). Die GrESt nach dem neuen Stufentarif beträgt 25.250 Euro (nach derzeitiger Rechtslage 6.000 Euro). 

Beispiel: 
Die Eltern schenken das ihnen je zur Hälfte gehörende Einfamilienhaus an ihr Kind (Grundstückswert 300.000 Euro). Die GrESt beträgt nach dem neuen Stufentarif 2.250 Euro (0,5 % von 250.000 und 2 % von 50.000) 

Beispiel: 
Eine Mutter schenkt ein Einfamilienhaus (Einheitswert 40.000 Euro, Grundstückswert 400.000 Euro) an ihre Tochter und deren Lebensgefährten. Sowohl die Tochter als auch deren Lebensgefährte erwerben somit einen Anteil von 200.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer beträgt sowohl für die Tochter als auch für deren Lebensgefährten je 1.000 Euro (0,5 % von je 200.000). Nach derzeitiger Rechtslage würde für die Schenkung des Hälfteanteils an die Tochter 1.200 Euro GrESt anfallen (2 % vom dreifachen Einheitswert iHv 60.000) und für den Lebensgefährten der Tochter 7.000 Euro (3,5 % von 200.000). 

Wenn die Tochter drei Jahre später von der Mutter ein Zinshaus mit einem Grundstückswert von 500.000 Euro (Einheitswert 50.000 Euro) erbt, beträgt die Steuerbelastung 13.750 Euro (0,5 % von 50.000, 2 % von 150.000  und 3,5 % von 300.000), nach bisheriger Rechtslage hingegen nur 3.000 Euro. 

Beispiel: 
Ein Vater schenkt seiner Tochter ein Grundstück mit einem Grundstückswert von 400.000 Euro gegen Übernahme der darauf lastenden Schulden in Höhe von 160.000 Euro. Unabhängig von der Übernahme der Schulden wird der Vorgang als unentgeltlich gewertet und die GrESt nach dem Stufentarif mit 4.250 Euro berechnet (0,5 % von 250.000 und 2 % von 150.000). 

Beispiel: 
Herr A schenkt seinem Cousin ein Grundstück mit einem Grundstückswert von 400.000 Euro gegen Übernahme der darauf lastenden Schulden in Höhe von 160.000 Euro. Da ein Cousin nicht zum Familienverband zählt und die Gegenleistung 40 % des Grundstückswertes ausmacht, ist der Erwerbsvorgang zu 40 % entgeltlich und zu 60 % unentgeltlich. 

Die GrESt ist wie folgt zu berechnen: 

Entgeltlicher Teil: 160.000 Euro x 3,5 % = 5.600 Euro 
Unentgeltlicher Teil: 240.000 x 0,5 % = 1.200 Euro
Grunderwerbsteuer in Summe = 6.800 Euro

 

 



« Zurück